深圳城市更新 旧改新规下 旧改项目越来越少

2019-05-12      来源:   浏览次数:0

深圳城市更新 旧改新规下 旧改项目越来越少

 

在各个城市政策调控的大背景下,手上资金如何突围?如何让你的财富保值增值,而且还安全?

作为粤港澳大湾区的龙头深圳(房产作为城市成长的主要价值体现),该如何跟上深圳的城市发展?享受深圳发展带来的红利?

答案很显然:就是我们推荐的今年最热门的深圳旧改回迁房!免深户,免社保,免名额!有钱就可以买,都是品牌开发商(万科·恒大·保利···等)开发的园林小区红本商品住宅!而且价格便宜!正引爆各路投资者

随着调控政策的不断深入,对身边投资朋友们带来不小的阻力,房产投资市场进入僵局。因此常跟房产投资大佬聊天并深研各种投资项目及产品。才发现深圳旧改回迁房、原来也有很规范的交易流程,其实回迁房在很多年前都有交易,只是放卖的量很少,村民内部都消化完了,很少流在市面上来,所以很多投资大佬都感陌生。

深圳的回迁房。这种产品的优势非常明显,第1、不需要购房名额(可买多套),第2、价格便宜,是周边商品房的5--6折。3、投资回报非常高。我之前一直以为回迁房的交易纠纷隐患大,所以我抱着宁愿不赚钱也不碰的态度拖延了很久。

直到前几个月,有朋友买了回迁房,告诉我其中的安全性以及操作过程我才真正开始研究这种产品。了解清楚后,我意识到一个问题,就是在我们的认知世界里,通常对自己不了解的东西会存在误判,所以有一句话叫偏见比无知更可怕,对于回迁房,我就犯了这个错误,因为我认知的局限性,导致我一直没有深层次了解和判断这种物业。

关于回迁房我一直思考的几个问题,今天也拿出来分享一下。

第一个问题,也是我反复思考的,交易安全性问题。我想当地村民和我们草签一个协议,如果反悔岂不是很麻烦?认真了解后发现,回迁房是一个非常成熟的市场,内部有非常完善的保障性的运作方式,是一个成熟的市场行为。1、要村民签买卖合同,才能确定房子是怎么来的。2、要你以拆迁户的名义和开发商签补偿协议(得到开发商的认可、并同意补偿同等面积,这个就基本安全了,毕竟如果是浑水开发商没必要去趟,开发商既然愿意做,说明各种风险已经很低了,开发商已经替购买人把控过一次风险了,最关键是3,还会在国土资源局备案,这个是上升到国家层面的,相当于国家机构承认购买者的权益,不仅合理而且合法合规,还能保护购买人的权益。

了解了这些后,我又亲自参与实操了多次的交易过程,才来让我更确信产品的安全性,所以我才推荐大家可以选择投资这样的物业。买这种物业比买商品房还安全快捷些,权益也是能得到有效保障。

第二个问题是回报到底有多大。回报有多大,这个真的不一定,要想收益高就需要精挑细选,位置及未来发展规划、周边配套等等.......。一般的回迁房,回报马上能达到一倍,两万多的单价,(而周边的商品房就是四万多,4年按保守50%涨幅,基本6W+)而回迁房同样4年拿到房开盘价基本近7W算是合理的(3倍利润应该是有的),

紧接着第三个问题,如此高的利润一定很多人买,甚至井喷,引爆市场,但为什么回迁房成交并没有井喷?甚至一直不愠不火?虽说不愠不火,但最近几年还是火了点,关注人多了,想了解的人也多了。了解深圳市场的人知道,回迁房有一个天然的属性——不集中性,在数学概念里叫离散性,这是机会洒落在深圳不一定的某个角落,但又相互隔离,也就是说,这是一个非连续的市场,所以无法形成连续市场的推进力。这样的离散结果直接导致人们了解多、关注多的地方价格贵、而没人关注地区的价格会低很多;第二个原因是人们的认知偏差,大多数人因为不相信而导致这些正在回迁的房缺乏市场的绝对良好预期;还有一个原因是一个小区域的成交太少,绝对优质的机会稍纵即逝,也就缺乏市场慢慢发育的基础。多重原因导致回迁房尤其是人们关注程度低的回迁房价格还处于绝对低位。

第四个问题,回迁房的质量是不是很差?因为任何一个旧改项目,回迁房都不到本项目的10%,而且都是混在一起选,如果质量差,那剩下的90%商品房就没法卖了,所以我们不必担心,户型以及质量上的问题。尤其是二手市场的调研,发现回迁房的议价能力和商品房一样,甚至若干年后人们不记得这里曾经是回迁过后新建的商品房。

最后一个问题来了,这么好的事情,农民自己拿着多好,三年后加上房价的上涨,一平方可以多卖几万甚至大几万,已经等了这么多年,再等两年又何妨?或者难道农民真的这么热心肠?当然不是,对于一个拥有2000平方房屋的拥有者,变现100平方既能满足当下的用钱需求,又能让自己提前财务自由,还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习,何乐而不为?要知道3年虽然不长,可是人生有几个3年,后代尤其是正处在上升期的青年能有几个黄金3年!这也侧面加固了投资的安全性,因为所有的选择都是对比后的结果,这些卖掉的面积对于得到补偿的农民不足一成,农民也完全没有必要因为10%的利益和自己过不去,何况还是提前订好的游戏规则。

石岩水田旧村改造项目,街道办限定今年10月前村民全员搬迁清空,拆除完毕。还有三套回迁房在卖。

第一个回迁房面积按1:1,120平方卖2.2万/平方。过渡租金18ⅹ120平,交定金20万两个月完成交易(要更名),确权费20万。

第二个瓦房回迁面积150平方,过渡租金18ⅹ75,交20万定金可即时签约,确权费22万。

第三个瓦房回迁面积160平可以分两套,出售单价2.2万/平方,确权费每套15万(如单独一个人整套买确权费25万),过渡租金18ⅹ80。下星期二后可直接签约。

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